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Convocatorias como el Salón del Outlet Residencial, que celebra su tercera edición los días 24 al 26 de septiembre próximos, en la Feria de Madrid, suponen una oportunidad excelente para que compradores e inversores adelanten sus compras de vivienda y aprovechen las todavía ventajosas condiciones fiscales, que de momento, están contribuyendo a estabilizar la situación del mercado inmobiliario en España.

Efectivamente, la subida del 1% del IVA aplicado a la vivienda, a partir del 1 de julio, animó el mercado, como en su día vaticinaron la mayor parte de los especialistas. Otro tanto parece estar sucediendo en este segundo semestre, ante la inminencia del fin de la desgravación fiscal por adquisición de vivienda, que entrará en vigor el 1 de enero de 2011.

En cuanto a la primera medida, ha propiciado el que, de acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda, se vendieran durante el segundo trimestre de 2010 un total de 149.527 inmuebles, lo que representa un incremento del 24,7% en relación con el mismo periodo de 2009.

Una tendencia que se viene observando últimamente es el predominio de la vivienda de segunda mano, frente a la obra nueva. Así, de las 495.684 transacciones realizadas en los últimos doce meses, el 53,23 correspondió a vivienda usada y el 46,76% restante a obra nueva. Una tendencia que se confirmó en el segundo trimestre de 2010, con el 54,6% de pisos antiguos (81.632 unidades), ante un 45,4% de nuevos (67.895).

Por zonas geográficas, la mayor actividad se observó en las comunidades autónomas de Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid, que concentraron el 57,8% de las transacciones realizadas; mientras que en las provincias de Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga y Murcia se realizó el 42% de las ventas.

A pesar de haber entrado en vigor la subida del 1% del IVA, desapareciendo por tanto ese estímulo fiscal, sin embargo, el mercado no parece haberse resentido, a tenor de los datos registrados el pasado mes de julio. Según la información facilitada por el Instituto Nacional de Estadística, INE, en dicho mes se registraron 43.938 operaciones de compraventa de pisos, lo que supuso un incremento del 16,4% frente al mismo mes de 2009, y del doble frente a las ventas de junio, que ya habían crecido a un ritmo del 7%.

El pasado mes de julio, se invirtió levemente la tendencia en la tipología de vivienda, pasando a un predominio de vivienda nueva (22.597 operaciones y el 51,5%), frente a los pisos usados, que se quedaron en el 48,5% restante (21.241 unidades). Por comunidades, las que concentraron la mayor parte de las ventas fueron -por este orden- La Rioja, Cantabria, Aragón y Valencia.

Sin embargo, pese a lo alentadores de estos datos, la mayoría de los analistas coinciden en hacer un llamamiento a la prudencia. El efecto llamada de las iniciativas emprendidas por el Gobierno como son el incremento del 1% del IVA o la supresión de la desgravación fiscal podrían haber contribuido a esta mejoría del mercado, pero muchos se preguntan cuál será el panorama en 2011 y si no se volverá a la situación de parón registrado en los últimos ejercicios.

Hay tres factores que definen al sector: un stock de viviendas cifrado en más de un millón, la falta de financiación y una tasa de desempleo que supera el 20%. No parece que a medio plazo ninguno de esos factores vaya a cambiar sustancialmente.

El modelo español se parece más al alemán, en donde los precios de las viviendas han bajado lentamente (en torno a un 20%, insuficiente para animar la recuperación del sector). En realidad, debiéramos aproximarnos más al de Estados Unidos, propiciando un ajuste rápido en los precios y caídas bruscas de hasta el 50%. De hecho, en aquel país, la vivienda ha caído entre un 30% y un 50%.

Por otro lado, existe el problema de la financiación, ya que lo normal es que en las condiciones actuales, ninguna entidad financiera negocie con el cliente una hipoteca por encima del 80% del valor de tasación. De hecho, actualmente son los bancos prácticamente los únicos que se pueden aventurar a emprender un desarrollo residencial, ya que sólo ellos disponen del suelo que se han quedado a cambio de la deuda con las promotoras, tienen la financiación y aprovechan que el precio de la construcción es más barato. De hecho, en 2007, construir un metro cuadrado costaba de 700 a 1.000 euros y, ahora, se sitúa dicho coste entre 600 y 850 euros.

En este contexto, son hoy más necesarios que nunca espacios comerciales como el Salón del Outlet Residencial, que aprovechan los diferentes agentes inmobiliarios para presentar sus promociones con atractivas ofertas e interesantes condiciones de financiación, facilitando así al potencial comprador y/o inversor su toma de decisiones.