RICS , la organización internacional de referencia en acreditación del sector inmobiliario, celebró el 26 de marzo en el salón de actos de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (ETSAM) la mesa redonda "Modelos Automatizados de Valoración. ¿La gran oportunidad o el gran enemigo?", moderada por Tony Loughran, MRICS, partner de Cushman & Wakefield. Los asistentes pudieron escuchar las opiniones de los expertos Ángel Herrero, director de Desarrollo de Negocio y Valoración de Carteras de Sociedad de Tasación; Evan Lester, MRICS, director de Valoración de JLL; Daniel del Pozo, MRICS, responsable de Idealista/data; Ricardo Lanza, director del área de analítica y SmartData de Tinsa; Carlos Olmos, Director Urban Data Analytics; y José Meléndez, del Colegio de Registradores, quienes llegaron a la conclusión de que los Modelos Automatizados de Valoración (AVM por sus siglas en inglés) está aquí para quedarse.
El evento contó con la introducción de Javier Kindelán, FRICS, managing director Valuation Advisory Continental Europe de CBRE. Durante su intervención, destacó el papel de transformación que está experimentando el sector inmobiliario a raíz de lo que se conoce como la Cuarta Revolución Industrial, que trajo consigo las nuevas tecnologías y, en consecuencia, ha permitido el acceso a un amplio abanico de datos, que se han convertido en "el recurso más valioso".
Necesidad de aplicación de estándares Gran parte del debate se centró en los datos. Para que los AVM funcionen, los datos deben ser transparentes y precisos. Para José Meléndez, estos "son muy delicados", y es importante resaltar que el intercambio de datos está sujeto actualmente a nuevas y más restrictivas leyes de protección, como ha sucedido con el Reglamento General de Protección de Datos, que comenzó a aplicarse en mayo de 2018.
Por lo tanto, es necesario establecer una estandarización para los AVM que sea clara y consistente y que los modelos y cálculos puedan ser locales, si así lo demandan los requisitos personalizados, de práctica o jurisdiccionales. En el caso de España, hay algunos AVM que están regulados y otros, no. Ángel Herrero expresó que Sociedad de Tasación depende del Banco Nacional y, en consecuencia, son sometidos a exhaustivas inspecciones en las que deben demostrar qué están haciendo y cómo. No obstante, desde su punto de vista, aunque "ya se esté trabajando en hacer transparentes estos estándares, todavía hay que construir modelos contrastados".
Por el contrario, Daniel del Pozo defendió la existencia de AVM no regulados, como el propio portal Idealista, subrayando que "eso no significa que no sean fiables". Sin embargo, sí que hizo especial hincapié en la importancia de qué saber hacer con esos datos que proporcionan los AVM. Del Pozo explicó que en Idealista se tiene acceso a mucha información, pero se desconocen las causas de por qué ciertas viviendas generan más interés que otras. Para saberlo, es necesario acudir a un experto en la zona y es precisamente ahí donde se pone en valor la función del valorador.
El nuevo papel del valorador A través de tecnologías como el machine learning o el big data se pueden llevar a cabo valoraciones de forma rigurosa, pero se necesita que alguien haga el análisis de esos datos y que sepa corregirlos. En este sentido, todos los participantes estuvieron de acuerdo en que los AVM no van a sustituir la labor de los valoradores, sino que se convertirán en una herramienta de trabajo más. Según afirmó Carlos del Olmo, una de sus ventajas es que "permiten tener la información al momento e irla actualizando". Además, previamente, los AVM necesitan una buena base de datos inmobiliaria con los que trabaje el algoritmo, que en función de su complejidad será más o menos preciso.
Para que los tasadores puedan utilizar estos modelos como herramienta, es necesario comprender mejor las oportunidades y los riesgos asociados, así como el rol que RICS puede desempeñar como organización de interés público, mediante el establecimiento y la aplicación de estándares. Evan Lester expresó que el reto para RICS es crear una guía "que sirva para todos los mercados", pues los AVM "van a llegar a todos los sectores más rápido de lo que pensamos".
España es uno de los países líderes en AVM. Se trata de un conocimiento que se está exportando a otros países y, por lo tanto, en palabras de Lester, "hay que empezar a invertir en ello porque es el futuro". En esta misma línea, Ángel Herrero expresó que "es la gran oportunidad". En los próximos años, los AVM tendrán un gran desarrollo, ya que "nadie se imagina un futuro donde no se explote la información", añadió.
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