Con datos provisionales, todo apunta a que la contratación en el mercado de oficinas madrileño en el primer trimestre del año se situará ligeramente por encima de los 100.000 m², lo que supone un descenso respecto al año anterior, en línea con lo que ha sucedido en la mayor parte de capitales europeas, según datos de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
"El Covid-19 ha frenado la magnífica tendencia que mostraba el mercado de oficinas de Madrid en los últimos trimestres", señala Jose Mittelbrum, director nacional de Office Leasing de CBRE España.
En concreto, el dato para enero-marzo representa una bajada del 34% respecto a la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2019. No obstante, en aquel trimestre de hace un año se contabilizó el alquiler por parte de ING de casi 35.000 m2, una de las tres operaciones de mayor tamaño de los últimos seis años. Si se compara con la media de los primeros trimestres desde que se inició la recuperación, en 2014, la contratación en el primer trimestre de este año en la capital ha bajado un 18%.
Descensos generalizados en capitales europeas Debido al impacto del Covid-19, y al igual que en Madrid, la actividad en la mayor parte de las principales ciudades europeas ha registrado descensos significativos. Respecto al primer trimestre de 2019 y con cifras aún provisionales, en Londres el descenso de la contratación ha sido del 20%, en Berlín un 38%, en París un 37%, en Estocolmo un 54% y en Milán de un 30%. "Los datos en las ciudades europeas reflejan, al igual que en Madrid, una debilidad particular en la segunda quincena de marzo, a medida que la incertidumbre se ha ido extendiendo y la toma de decisiones se ha ido retrasando", asegura Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.
En Madrid, la tasa de desocupación volvió a descender durante el primer trimestre del año, situándose en un 8,7% del total, frente al 9,2% en que se situaba en el mismo periodo del año 2019.
Escasez de operaciones de gran tamaño Durante este trimestre no se han firmado operaciones de gran tamaño, no superando ninguna de ellas los 10.000 m2. La mayor ha sido la ampliación por parte de BBVA en el P.E. Las Tablas, donde ha contratado un total de 9.135 m2, operación asesorada por CBRE. También destacan, por encima de los 6.000 m2, otras dos operaciones: el arrendamiento por parte de Vocento en Josefa Valcárcel (8.700 m2) y la ocupación de un edificio de su propiedad por parte de Sareb (6.000m2) en Costa Brava.
La contratación por parte de los operadores de espacios flex entre enero y marzo ha sido de 5.800 m2, una cifra contenida en relación a los 65.000 m2 alquilados en todo el 2019.
"Una preocupación es que la recesión será perjudicial para los operadores flexibles / de servicios, ya que es un compromiso fácil de reducir y mientras se mantenga el consejo de ‘trabajar en casa’ no tiene ventajas obvias para los grandes usuarios. A largo plazo, sin embargo, vemos un aumento de la prima por la flexibilidad, independientemente del proveedor", indica Mittelbrum, que añade que "por lo general, esperamos un menor impacto en los niveles de arrendamiento en el sector de oficinas que en otros sectores del mercado inmobiliario comercial (en particular, retail y hostelería), si bien la rapidez del esperado repunte de la actividad será clave en este sentido".
Aplazamiento de las decisiones De acuerdo al análisis de datos propios de CBRE, la mitad de las empresas que habían iniciado un proceso de búsqueda de espacio en alquiler antes de la propagación de la pandemia en España, se mantenían activas a fecha 31 de marzo, y la mayor parte de las negociaciones en fase avanzada continuaron su proceso. El resto se han retrasado, pero apenas se habían registrado cancelaciones. "Retrasos y aplazamientos afectarán claramente a la actividad de arrendamiento más adelante en el año, pero en una intensidad que aún es pronto para evaluar", concluye Lola Martínez Brioso
En cuanto a la oferta futura, actualmente se contabilizan más de 420.000 m2 en construcción en Madrid, cuya entrega se realizaría de forma escalonada entre 2020 y 2022. De este total, el 34% se encuentra ya comprometido.
Según CBRE, es probable que la actividad en el ámbito de la oferta pueda sufrir algún ajuste y que algunos proyectos que aún no han comenzado no lo hagan hasta que los promotores tengan más claridad sobre la situación. Por otra parte, los proyectos en marcha pueden verse perjudicados por la interrupción de las cadenas de suministro de materiales de construcción y/o las dificultades prácticas para su ejecución. Ello menoscabará la capacidad de los promotores para entregar los planes y el equipamiento a tiempo, y puede amortiguar el impacto de la disminución de la demanda sobre los alquileres. En el caso concreto de Madrid actualmente se contabilizan 125.000 m2 en construcción cuya entrega está prevista a lo largo del 2020.
La renta prime se mantiene respecto al trimestre pasado, situándose en 36,25 €/m²/mes. La falta de oferta de calidad, de apenas 38.000 m2 en edificios Clase A en el CBD, permite anticipar que previsiblemente las rentas se mantendrán estables al menos en el corto plazo para esta clase de espacios.
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