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La compleja coyuntura de precios de materiales cambiantes, la escasez de mano de obra cualificada y la contratación de servicios a "precio cerrado" están cuestionando el sistema de construcción tradicional que, en ocasiones, está ocasionando una importante merma de calidades y dificultades postventa para no pocos promotores.

"La fluctuación constante de los precios hace inviable que el contratista principal asuma todo el riesgo en un plazo prolongado de tiempo como es el caso de la edificación residencial", explica el Clúster de la Edificación sobre la base de un estudio que propone un nuevo modelo de relación entre promotor y contratista que contemple capítulos de obra "paquetizables".

El informe ha sido elaborado por el grupo de trabajo "Paquetización en obra residencial" compuesto por ejecutivos de los principales agentes que participan en el proceso (AEDAS HOMES; AGVAR; ICONKRETE; EFIKO; KRONOS HOMES; MACE GROUP y ROCA JUNYENT).

"Entendemos por ‘paquetizar’ la acción de identificar aquellas unidades o lotes de ejecución de obras que, por sus cualidades técnicas diferenciadoras o peso específico en el global de la actuación constructiva, puedan ser objeto de una segregación con respecto al resto de unidades que conforman la edificación", explica Antonio Reguera, director de gestión de Efiko Ingeniería y Construcción y portavoz del grupo que ha elaborado el informe.

La industrialización y digitalización que han vivido sectores como el aeroespacial, el naval o el automovilístico y que empieza a ser usada en edificaciones industriales para agilizar y optimizar procesos todavía no se ha trasladado de forma eficaz a la construcción residencial.

"En otras ramas de la edificación, tales como la industrial o la dotacional, es más habitual que el promotor tenga cierta capacidad de decisión sobre el quién y el cómo se deben ejecutar algunas de las fases o unidades de obra más relevantes, pero en el segmento residencial parece que existe una barrera que evita esa segregación por lotes que permita a las empresas promotoras un mayor control sobre plazos y costes", señala Reguera.

El estudio constata que la optimización de costes en la ejecución de la obra residencial está derivando en unos proyectos de arquitectura "descafeinados" que, en muchos casos, no tienen el grado de definición deseado, puesto que queda a criterio del contratista la propuesta de sistemas constructivos en aras de reducir el coste, sin menoscabo de las necesidades que precise el promotor.

En este sentido, apunta a la necesidad de que el promotor participe desde el germen del proyecto en los sistemas constructivos y conozca el alcance de las ventajas y condiciones contractuales de la construcción industrializada.

"Los prescriptores de materiales y sistemas constructivos ya no buscan a las empresas constructoras, ni tan siquiera a los estudios de arquitectura, sino que ponen el foco en las promotoras en aras de integrar su producto como seña de identidad en diferentes promociones, lo que dota al promotor de un importante estatus negociador de condiciones y acuerdos marco", señala el informe más reciente del Clúster.

En este contexto, los participantes en el grupo de trabajo han analizado un nuevo modelo de relaciones contractuales entre promotor y contratista de acuerdo con la Ley de Ordenación de Edificación (LOE) para tratar de aprovechar la especialización del sector y mejorar la postventa y el mantenimiento.

"La solución propuesta va encaminada a la figura de Managing Contractor, de uso extendido en algunos procesos edificatorios existentes y que puede desarrollar la coordinación de diferentes empresas vinculadas al promotor, siempre bajo el paraguas de ámbito normativo LOE", ilustra el portavoz del grupo de trabajo.

Al mismo tiempo, se ha analizado la tipología óptima de elementos a externalizar mediante sistemas de fabricación industrial para responder a la necesidad del promotor de obtener un control sobre la unidad de obra que le reporte un beneficio económico, de plazo o calidad.

Fachadas, baños, carpinterías, instalaciones mecánicas o de elevación, elementos de decoración o cocinas son los principales elementos prefabricados considerados para optimizar las obras, susceptibles de negociación directa entre el promotor y el proveedor.

"Se trata de lotes susceptibles de negociación directa entre el promotor y proveedor, llegando a la formalización de acuerdos marcos que permitan ese mayor control del promotor sobre las unidades de obra que presentan una cualidad técnica diferenciadora en sus promociones, a la par que un mayor control en el coste de la promoción, ya que estos lotes pueden llegar a suponer un porcentaje superior al 50% del coste total de la obra", dice Antonio Reguera.

Además de mejorar el plazo y coste de las obras, la aplicación de estos módulos facilitará una mayor especialización e industrialización del sector creando una línea directa de comunicación entre el promotor-proveedor y el fabricante reduciendo el alto grado de dependencia del contratista principal.

Según este experto, la línea de trabajo de este grupo mantiene la figura de un único contratista principal, que asumirá las labores de coordinación de los diferentes oficios actuantes en obra, bien subcontratados por el mismo, bien determinados de manera previa por el promotor en base a un acuerdo marco. Esta tarea de Managing Contractor que asume el contratista debe estar remunerada en base a una comisión previamente determinada en un acuerdo contractual promotor-constructor".

La estandarización de los sistemas constructivos, en opinión del Clúster, debe asumirse desde las fases iniciales del proyecto involucrando a los proveedores, al redactor del proyecto y al contratista principal. El análisis también destaca la idoneidad de contratos colaborativos entre el promotor y el constructor para alinear intereses y coordinar a los diferentes agentes implicados.