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La Ley 1/2020, por la que se modificó la Ley del Suelo de 2001 de la Comunidad de Madrid, establece que únicamente estarán sujetos a licencia municipal las obras que requieran un proyecto de acuerdo con la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, quedando el resto de las actuaciones sujetas a una Declaración Responsable Urbanística. A través de este documento, el interesado, por ejemplo, la comunidad de propietarios, manifiesta, bajo su responsabilidad, que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa vigente.

Cuatro años después de este cambio normativo, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) constata que una de las trabas que han surgido para ejecutar obras en las comunidades de propietarios es, precisamente, la administrativa.

"Existe una disparidad de criterios en las juntas municipales de distrito y por parte de sus técnicos para la concesión de licencias o declaraciones responsables", declara Isabel Bajo, presidenta del CAFMadrid. "Cada junta municipal tiene unos criterios distintos ante la misma actuación. Pero, además, dentro de las juntas, cada técnico aplica el criterio particular para la concesión del permiso. Por lo tanto, en ningún caso se tiene la certeza de que lo proyectado será conforme con el criterio del técnico municipal que evalúe el expediente, con las consecuencias que esto puede acarrear en las comunidades de propietarios", manifiesta.

Casi todas las obras de conservación y mantenimiento que se efectúan en las comunidades de propietarios pueden efectuarse por declaración responsable, no requiriendo la licencia por procedimiento ordinario, lo que genera incertidumbre sobre su validez.

"En las declaraciones responsables, el simple hecho de firmar y presentar la documentación en el Ayuntamiento, habilita a las comunidades para efectuar obras de tal calado como la instalación de un ascensor. Sin embargo, la normativa actual es subjetiva ya que, en muchos casos, los técnicos municipales la aplican de forma distinta, debido a las distintas interpretaciones de cada uno de ellos", argumenta Enrique Fernández, asesor de Arquitectura del CAFMadrid. "¿Qué seguridad tenemos firmando una declaración responsable, si el control posterior lo van a realizar otros técnicos con, posiblemente, interpretaciones distintas de la norma? No es posible efectuar una obra de estas características sin tener la seguridad de que está efectuada de acuerdo con los criterios del técnico municipal al que le corresponda el expediente", argumenta.

En este sentido, si una vez concluida la obra, el técnico valora que no se ha hecho correctamente, la comunidad de propietarios tendrá que devolverla a su estado original, esto es, desinstalar, por ejemplo, el ascensor.

Retraso en las concesiones y denegaciones

Según el CAFMadrid, los plazos de respuesta del Ayuntamiento son muy largos en cualquiera de los trámites a efectuar. Así, una licencia por procedimiento ordinario puede tardar entre 1 y 1,5 años, mientras que, en una declaración responsable, un técnico puede comunicar su ineficacia entre 4 y 8 meses después, una vez ya concluidas las obras. Una consulta urbanística especial (vinculante con la licencia), puede tardar no menos de 6 u 8 meses, y en algunos casos, hasta años.

"Esta situación genera, en el caso de obras por procedimiento ordinario, como puede ser una actuación en la fachada para mejorar la envolvente, una falta de motivación de los promotores para efectuar cualquier tipo de actuación urbanística. Y en el caso de las declaraciones responsables, una incertidumbre total sobre la eficacia de las mismas", explica Fernández. "Asimismo, el retraso en las consultas que sobre dudas pueden surgir en un proyecto, genera una paralización total del mismo", añade.

La situación se agrava, dicen desde el CAFMadrid, en el caso de fincas protegidas, donde es necesario la presentación de proyecto, lo que demora la concesión de la licencia y aumenta el coste para las comunidades de propietarios, que pueden llegar a pagar más por el proyecto que por la obra en sí. "Cualquier licencia o declaración responsable que se solicite para actuar en un edificio protegido, requiere el informe favorable de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico-Artístico (CPPHAN), lo que retrasa mucho la concesión o denegación", concluye.

El CAFMadrid mantiene que debe tener en cuenta que la ineficacia o denegación de la declaración responsable puede ser por la falta o no conveniencia de cualquier documento de carácter administrativo, como es simplemente la autorización de representación por parte del promotor a la persona que presenta dicha declaración, pudiendo estar la documentación técnica correcta de acuerdo con la Ordenanza. "Debido a la disparidad de criterios de actuación, nos encontramos con juntas municipales que efectúan requerimientos para la subsanación de dichas deficiencias, así como otras juntas municipales que de forma automática declaran su ineficacia, cerrando el expediente", concluye.